Comprar vivienda en Andorra es posible tanto para residentes como para no residentes, pero hay restricciones y particularidades que debes conocer antes de dar el paso.
Quién puede comprar
| Perfil | Puede comprar | Requisitos |
|---|---|---|
| Residente andorrano | Sí, sin restricciones | Tener residencia vigente |
| No residente | Sí, con autorización | Autorización de inversión extranjera del Govern |
| Empresa andorrana | Sí | Sociedad constituida en Andorra |
La Ley Ómnibus de marzo 2025 (Ley 5/2025 de crecimiento sostenible y derecho a la vivienda) introdujo restricciones importantes para no residentes. Las personas físicas extranjeras pueden adquirir un máximo de 2 unidades inmobiliarias (o 1 casa). Se requiere autorización previa del Govern y justificación del uso. Los promotores extranjeros deben destinar parte de sus proyectos a vivienda asequible. Consulta con un abogado la normativa actualizada.
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Proceso de compra paso a paso
Búsqueda y selección
Contacta con varias inmobiliarias, visita pisos y negocia el precio. Los precios publicados suelen tener un 5-10% de margen de negociación.
Reserva (contrato de arras)
Firmas un contrato de arras con una señal del 10% del precio. Si te echas atrás, pierdes la señal. Si el vendedor se echa atrás, te devuelve el doble.
Autorización de inversión extranjera (si aplica)
Los no residentes deben solicitar autorización al Govern d'Andorra. Plazo: 1-2 meses.
Due diligence
Tu abogado verifica: cargas, hipotecas, deudas de comunidad, licencias, situación registral. Imprescindible.
Hipoteca (si necesitas financiación)
Solicita hipoteca en 2-3 bancos andorranos. Financian hasta 80% (residentes) o 60% (no residentes).
Firma ante notario
Firmas la escritura pública ante notario andorrano. Se pagan impuestos y honorarios ese día.
Registro de la propiedad
El notario inscribe la compra en el Registre de la Propietat. Plazo: 2-4 semanas.
Costes de compra
Además del precio del inmueble, hay costes adicionales:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | 4% del precio |
| Notario | 0,1-0,5% del precio |
| Registro de la propiedad | 0,1-0,3% del precio |
| Abogado | 1-1,5% del precio (negociable) |
| Tasación (si pides hipoteca) | 300-600 EUR |
| Total costes adicionales | ~6% del precio |
Para un piso de 300.000 EUR, los costes adicionales serán de unos 18.000 EUR. Consulta nuestra guía de gastos de vivienda para un desglose completo.
Impuestos al vender
Si vendes un inmueble en Andorra, pagas plusvalía:
| Años de tenencia | Tipo impositivo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 15% |
| 1-2 años | 13% |
| 2-4 años | 10% |
| 4-6 años | 8% |
| 6-8 años | 5% |
| 8-10 años | 3% |
| Más de 10 años | 0% |
Estrategia: Si mantienes la propiedad más de 10 años, la plusvalía es del 0%. Andorra premia la tenencia a largo plazo.
Precios orientativos por parroquia
| Parroquia | Precio medio compra/m² | Piso 70m² |
|---|---|---|
| Andorra la Vella | 4.200 EUR | ~294.000 EUR |
| Escaldes-Engordany | 4.500 EUR | ~315.000 EUR |
| Encamp | 3.000 EUR | ~210.000 EUR |
| Canillo | 2.800 EUR | ~196.000 EUR |
| La Massana | 3.100 EUR | ~217.000 EUR |
| Ordino | 3.400 EUR | ~238.000 EUR |
| Sant Julià de Lòria | 2.600 EUR | ~182.000 EUR |
Los precios suben rápido en Andorra. Estos datos son orientativos de 2025. Verifica siempre con inmobiliarias locales los precios actuales de la zona que te interesa.