Panorama del mercado inmobiliario andorrano
El mercado de vivienda en Andorra ha experimentado un crecimiento notable en los ultimos anos, impulsado por la llegada de nuevos residentes internacionales y una oferta limitada por la propia geografia del pais. Segun datos del Sicar, el precio del metro cuadrado en alquiler ha subido un 19% en tres anos y mas de un 100% desde 2017. Andorra tiene apenas 468 km2 de superficie, gran parte montanosa, lo que restringe naturalmente el suelo edificable y presiona los precios al alza.
Comprender el mercado inmobiliario antes de buscar vivienda es fundamental, ya que necesitaras un contrato de alquiler o una escritura de propiedad como requisito indispensable para solicitar la residencia.
Alquiler medio 2 habitaciones
1.400 - 2.200 EUR
Precio compra por m2
4.000 - 7.000 EUR
Fianza legal obligatoria
2 meses
Las 7 parroquias: donde vivir en Andorra
Andorra se divide en siete parroquias, cada una con personalidad y precios distintos:
Andorra la Vella
La capital y el centro comercial del pais. Concentra la mayor parte de los servicios, tiendas, restaurantes y oficinas gubernamentales. Es la parroquia mas urbana y con mayor actividad.
- Alquiler medio (2 hab.): 1.600 - 2.500 EUR/mes
- Perfil: Profesionales que quieren tenerlo todo a mano.
- Ventajas: Servicios, comercio, vida social.
- Inconvenientes: Trafico, ruido, aparcamiento complicado.
Escaldes-Engordany
Adyacente a Andorra la Vella, forma practicamente un continuo urbano con la capital. Alberga Caldea (el spa termal mas grande del sur de Europa) y tiene un caracter ligeramente mas residencial.
- Alquiler medio (2 hab.): 1.500 - 2.300 EUR/mes
- Perfil: Familias y profesionales que buscan cercanias a la capital sin estar en el centro.
- Ventajas: Equipamientos deportivos, zona termal, buenas comunicaciones.
- Inconvenientes: Precios similares a la capital.
Encamp
Parroquia de tamano medio con un nucleo urbano bien equipado y acceso directo al Funicamp, que conecta con Grandvalira. Mas asequible que la capital.
- Alquiler medio (2 hab.): 1.000 - 1.600 EUR/mes
- Perfil: Familias y esquiadores.
- Ventajas: Precios mas contenidos, acceso a pistas, entorno tranquilo.
- Inconvenientes: Algo alejada del centro comercial principal.
La Massana
Parroquia con encanto natural, acceso a la estacion de Vallnord-Pal Arinsal. Mezcla de zonas de montana y nucleo urbano.
- Alquiler medio (2 hab.): 1.100 - 1.700 EUR/mes
- Perfil: Amantes de la montana y familias.
- Ventajas: Naturaleza, estacion de esqui cercana, pueblo con personalidad.
- Inconvenientes: Menos servicios comerciales.
Ordino
Considerada la parroquia mas exclusiva y tranquila. Pueblo con arquitectura tradicional, muy cuidado y con fuerte identidad cultural.
- Alquiler medio (2 hab.): 1.200 - 1.900 EUR/mes
- Perfil: Quienes buscan tranquilidad y exclusividad.
- Ventajas: Belleza paisajistica, tranquilidad, ambiente selecto.
- Inconvenientes: La mas alejada del centro, menos servicios.
Canillo
La parroquia mas grande en extension y menos poblada. Alberga parte de Grandvalira y el parque familiar Mon(t) Magic.
- Alquiler medio (2 hab.): 900 - 1.500 EUR/mes
- Perfil: Familias y amantes de la naturaleza que no necesitan estar cerca del centro.
- Ventajas: Precios mas bajos, naturaleza, tranquilidad.
- Inconvenientes: La mas alejada de la capital, necesitas coche si o si.
Sant Julia de Loria
La parroquia mas al sur, fronteriza con Espana. Alberga el parque de aventuras Naturlandia (La Rabassa). Tiene un caracter mas tranquilo y precios generalmente mas competitivos.
- Alquiler medio (2 hab.): 900 - 1.400 EUR/mes
- Perfil: Quienes viajan frecuentemente a Espana.
- Ventajas: Cercanias a la frontera espanola, precios contenidos.
- Inconvenientes: Menos vida social, la mas alejada de las estaciones de esqui principales.
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Comparativa de precios por parroquia
| Parroquia | Alquiler 2 hab. | Compra EUR/m2 | Transporte publico | Servicios |
|---|---|---|---|---|
| Andorra la Vella | 1.600 - 2.500 | 5.000 - 7.000 | Excelente | Completos |
| Escaldes-Engordany | 1.500 - 2.300 | 4.500 - 6.500 | Excelente | Completos |
| Encamp | 1.000 - 1.600 | 3.500 - 4.500 | Bueno | Buenos |
| La Massana | 1.100 - 1.700 | 3.500 - 5.000 | Bueno | Moderados |
| Ordino | 1.200 - 1.900 | 4.000 - 5.500 | Limitado | Moderados |
| Canillo | 900 - 1.500 | 3.000 - 4.200 | Limitado | Basicos |
| Sant Julia de Loria | 900 - 1.400 | 3.000 - 4.000 | Bueno | Buenos |
Alquilar vivienda en Andorra
Documentos necesarios para alquilar
Para firmar un contrato de alquiler en Andorra necesitaras:
- Pasaporte o DNI en vigor.
- Autorizacion de residencia (o prueba de que esta en tramite). Algunos propietarios aceptan alquilar sin residencia, pero no es habitual.
- Justificante de ingresos: nominas, declaracion de renta, certificado de la empresa o extractos bancarios.
- Referencias: algunos propietarios piden referencias de alquileres anteriores.
- Fianza: legalmente se exigen 2 meses de deposito que se entregan al Institut Nacional de l'Habitatge (INH).
Legislacion de alquileres
Ley de arrendamientos de Andorra
La Llei d'arrendaments de finques urbanes regula los alquileres en Andorra. La Ley Omnibus de 2025 ha ampliado la duracion minima de los contratos a 5 anos para todos los arrendadores. La fianza de 2 meses se deposita en el INH y las subidas de renta estan reguladas y vinculadas al IPC andorrano.
Aspectos clave de la ley:
- Duracion minima: 5 anos (ampliada desde 3 anos por la Ley Omnibus 2025). El inquilino puede renovar por un periodo adicional de 2 anos si cumple las condiciones establecidas.
- Fianza: 2 mensualidades, depositadas en el INH. Se devuelve al finalizar el contrato salvo danos.
- Actualizacion de renta: Vinculada al IPC andorrano (antes se usaba el IPV). No se pueden aplicar subidas arbitrarias.
- Obras y mantenimiento: Las reparaciones estructurales corresponden al propietario. Las de uso normal, al inquilino.
- Preaviso de no renovacion: El propietario debe avisar con al menos 3 meses de antelacion.
- Incentivo fiscal para propietarios: Los arrendadores pueden beneficiarse de una reduccion del 10% en la base imponible del IRPF sobre ingresos de alquiler, siempre que la renta no supere 9 EUR/m2 ni 1.250 EUR/mes.
Agencias inmobiliarias principales
- Engel & Volkers Andorra: Segmento alto, propiedades premium.
- Andorra Sotheby's International Realty: Lujo y propiedades exclusivas.
- Finques Maragall: Agencia local con amplia cartera.
- Immoand: Oferta diversificada, alquiler y venta.
- Pisos.ad: Portal online de referencia para busqueda de inmuebles.
- Habitaclia Andorra: Extension del portal espanol con listados andorranos.
Consejos para encontrar vivienda
- Empieza la busqueda con antelacion: Al menos 2-3 meses antes de necesitar el piso. La oferta es limitada y los pisos buenos se alquilan rapido.
- Visita en persona: No firmes nada sin haber visitado el inmueble. Las fotos pueden ser enganosas.
- Pregunta por gastos de comunidad: En Andorra pueden ser elevados, especialmente si incluyen calefaccion central.
- Revisa la orientacion: En un pais de montana, la diferencia entre una vivienda orientada al sol y otra en sombra permanente es enorme, especialmente en invierno.
- Negocia: Aunque el mercado esta tensionado, siempre hay margen, especialmente en temporada baja (mayo-septiembre).
- Contacta directamente con propietarios: Los grupos de Facebook y Telegram de expatriados en Andorra suelen publicar ofertas directas sin intermediarios.
Comprar vivienda en Andorra
Quien puede comprar
Desde 2012, los extranjeros pueden comprar propiedad inmobiliaria en Andorra. Sin embargo, se requiere una autorizacion previa de inversion extranjera emitida por el Govern d'Andorra.
Proceso de compra
- 1
Solicitar autorizacion de inversion extranjera
Presentar solicitud ante el Govern. Se tramita en unas 4-6 semanas. Coste aproximado de 500 EUR en tasas.
- 2
Contrato de arras o reserva
Se firma un contrato privado de reserva con una senal del 10% del precio. Vinculante para ambas partes.
- 3
Escritura publica ante notario
Se formaliza la compraventa ante notario andorrano. El comprador paga el Impuesto de Transmissions Patrimonials (ITP) del 4%.
- 4
Inscripcion en el Registre de la Propietat
El notario inscribe la propiedad en el registro. A partir de ese momento eres propietario legal.
Costes asociados a la compra
| Concepto | Coste |
|---|---|
| Impuesto de Transmissions Patrimonials (ITP) | 4% del precio de compra |
| Notario | 0,5 - 1% del precio |
| Registro de la propiedad | 0,1 - 0,3% |
| Autorizacion de inversion extranjera | ~500 EUR |
| Impuesto inversion extranjera inmobiliaria | 6% (primera vivienda), 10% (segunda) |
| Abogado (recomendado) | 1.000 - 3.000 EUR |
Impuesto por plusvalia municipal
Si vendes la propiedad en el futuro, la plusvalia obtenida tributa entre el 0% y el 15%, dependiendo del tiempo que hayas sido propietario. Cuantos mas anos, menor el tipo impositivo. A partir de 12 anos de propiedad, la plusvalia esta exenta.
Gastos mensuales tipicos de vivienda
Ademas del alquiler o hipoteca, ten en cuenta estos gastos recurrentes:
| Concepto | Coste mensual estimado |
|---|---|
| Electricidad (FEDA) | 80 - 150 EUR |
| Agua | 20 - 40 EUR |
| Internet + movil (Andorra Telecom) | 50 - 80 EUR |
| Gastos de comunidad | 100 - 300 EUR |
| Seguro del hogar | 15 - 40 EUR |
| Calefaccion (si no esta incluida) | 50 - 150 EUR (invierno) |
Consejos finales sobre vivienda
- Aparcamiento es critico: Andorra es un pais donde el coche es casi imprescindible. Asegurate de que tu vivienda incluye plaza de garaje o esta cerca de parking publico.
- Altitud importa: Viviendas por encima de 1.800 metros pueden tener inviernos extremadamente crudos y accesos complicados por nieve.
- Comprueba la eficiencia energetica: Los inviernos son largos y frios. Una vivienda mal aislada puede disparar la factura de calefaccion.
- El ruido del trafico: Las principales carreteras (CG-1, CG-2) cruzan los nucleos urbanos. Evita viviendas pegadas a la carretera general si valoras el silencio.